Cómo expoliar una comunidad de propietarios y salir impune. Anexo 1.

He aquí un regalo para todos aquellos que tengan ciertas inquietudes o, mejor dicho, aptitudes corruptas, que sientan desprecio por el prógimo, que no tengan escrúpulos para engañar a sus propios compañeros, que les guste mentir y disfruten dinamitando la convivencia de una comunidad. A todos ellos y a ninguno va dedicado este escrito. 

Antes de nada, y para poder empezar correctamente nuestra fechoría, es necesario seleccionar una buena victima propiciatoria, tarea nada fácil, aunque tampoco imposible dados los tiempos que corren. Me refiero a seleccionar un residencial de lujo. ¿Por qué de lujo os preguntaréis? porque es dónde hay pasta, dinero, money, negocio. A nadie se le ocurre sembrar en un terreno de secano, aunque se pudiera sacar algo con las modernas técnicas de riego y las posibilidades del sondeo, no creo que merezca la pena tanto esfuerzo, pues realemente también se trata de que no se trabaje o al menos se pueda vivir casi sin dar palo al agua. Esto debe ser así porque de lo contrario la frontera entre un administrador legal (que ya de por sí incurre en muchas irregularidades tales como cobrar comisiones) y nosotros, los estafadores, no estaría tan clara y esto no podemos consentirlo. El montaje se basa en un sistema PARASITARIO, en el que nuestro huesped es la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.  Baste decir que el hecho mismo de que estafemos a una comunidad, en cierto modo, nos exime de eso que alguien llama remordimientos, pues estaríamos robando a un ente, y todo el mundo sabe que el que se sirve de una organización para conseguir sus fines (aunque estos no coincidan con los de la comunidad) está eximido de responsabilidad, o mejor dicho, de remordimientos, pues ha sido el sistema el que lo ha permitido, el que lo ha hecho posible. Es decir, un poco como dicen los políticos tácitamente: robé porque podía, por eso no soy culpable. 

Únicamente hay que echar un vistazo a cualquier agencia inmobiliaria de la costa y se puede ver la cantidad de edificios, de chalets, de fincas, de resorts, que están en venta. Debemos fijarnos en aquellas de nueva construcción, a ser posible, sin acabar o a punto de ello. Naturalemente, cuanto mayor sea la misma, es decir, el número de potenciales propietarios, mejor, mayor es el recorrido que tenemos a la hora de realizar la estafa: por un lado más dinero disponible en formato de incautos denominados propietarios, por otro lado cuanto mayor sea su número más fácil es manipularlos, manejarlos, e impider que se organicen para ponerse de acuerdo en algo. Me atrevería a decir que realmente en lo único que deben estar de acuerdo es en hacer lo que nosotros propongamos. Esto es lo más díficil, pero el astuto estafador sabe perfectamente estudiar las diferentes personalidades del resto de propietarios, no olvidemos que nosotros iremos disfrados de uno más, por lo que jamás levántaremos sospecha alguna, bueno..si actúamos bien. 

Una vez, digamos, seleccionada la propiedad más idónea a nuestros objetivos, debemos adquirir una propiedad, es decir, algo deberemos invertir para poder obtener beneficios, está claro que no nos lloverá el dinero del cielo. Es importante adquirir los más baratos, incluso mejor, los más rastreros y peor acabados si es posible, qué bueno será esto para que el resto de propietarios, cuando los halla, nos tengan lástima. El que compadece se abre, el que envidia se cierra. Al contrario del dicho español: más vale ser envidiado que compadecido. 

Ahora viene lo mejor y más complejo, aunque hoy día no creo que esto suponga algún problema dado el elevado número de personajes más o menos populares que pululan por el entorno sin trabajo reconocido. En nuestro caso fue un neurocirujano en torno a los 40 años que asumió el liderazgo de la estafa, pero bien puede ser cualquiera que tenga un profesión más o menos prestigiosa y una página web. No se trata de serlo, sino de aparentarlo y venderlo como algo excepcional de tal forma que el resto de comuneros se sientan halagados cuando comuniquemos nuestra candidatura a la presidencia. 

Ya tenemos el gancho, el líder. Ahora viene el equipo. Para mi gusto no hace falta que sea muy elevado, pero si muy selecto. Un administrador censado y que lleve, si es posible otras comunidades, de lo contrario, debe ser todo lo opuesto, un joven inexperto que se presenta con ganas de trabajar cediendo parte de sus retribuciones para adquirir experiencia. Si el administrador es al mismo tiempo abogado, o realiza dichas funciones simultaneamente, mejor que mejor. A menor número de socios mayores beneficios y mayor seguridad. Por último algún pringado que se preste a facturar servicios, que tenga una empresa de servicios diversos por lo que pueden facturar indistintamente servicios como materiales. Es decir, pueden prestar servicios, ellos los facturan, como la seguridad, revisiones de extintores, el portero, la limpieza, el jardinero, el socorrista, el de mantenimiento, etc...y pueda ser capaz de aportar materiales y encargarse de las reparaciones. Cualquier empresa de este tipo es corrupta por naturaleza por lo que no creo que haya problema en encontrar una que se pliegue a nuestras condiciones, a fin de cuentas, será bueno para ambos. Supongo que no habrá que realizar un casting muy exhaustivo para dar con uno dispuesto a todo. Por otro lado, por si alguien se pregunta como todo esto puede ser posible sin que la Agencia tributaria tenga la menor sospecha o detecte algún fraude, la respuesta es muy sencilla: Las comunidades de Propietarios no tienen personalidad jurídica reconocida legalmente, es decir, actúan como una comundad de bienes a todos los efectos. Como una ONG. No tiene ánimo de lucro. Esto se traduce en que no hay obligación alguna de presentar facturas, ni declaraciones de IVA (excepto bajo determinadas circumstancias) ni declaraciones de terceros, ni nada. En fin, un auténtico paraíso fiscal para facturar sin miedo y sin medida. Es decir, dispondremos de una licencia para facturar con IVA pero sin declararlo, presentar facturas falsas, minutas inexistentes, etc...todo aquello que se nos ocurra para desplumar a los incautos propietarios, que por lo general, quieren saber bien poco o nada acerca de las cuentas de la finca. Qué maravillosa característica de las comunidades¡¡  

Ahh..olvidaba, alguien que nos eche una mano con la peritación de daños, esto también será de vital importancia al principio, y quedando claro que será un socio temporal. Ya está...todos las patas de la silla. Qué sencillo ¿verdad?

Primera Junta, no importa si ya habido varias, seguramente el presidente será un miembro de la constructora o promotora, o algún pobre ingrato que no sabe lo que se le viene encima. El líder, da un paso al frente, y luego de realizar varias intervenciones referidas a defectos detectados en obra, debe exigir su reparación a la promotora, aunque estos desperfectos sean imaginarios la mayoría de ellos. No importa si estaban ahí cuando se compró el apartamento, lo importante es que de acuerdo a nuestro punto de vista, no cumple con los parámetros de calidad que se esperaba según el precio pagado. Claro, nuestros adláteres y socios que normalmente se conforman con sacar el piso de valde, nos apoyarán en cada una de nuestras intervenciones y finalmente, nos pedirán haciendo el mayor teatro posible que nos presentemos a la presidencia, ya que se nos ve interesados. 

Si todo va bien y cuela...eso esperamos si lo hemos planificado bien, seremos presidentes de la comunidad, o dicho con otras palabras, seremos: los amos de la comunidad. Success¡¡ o como dicen los americanos: mission accomplished¡¡

Muy bien, first step. Ahora comienza el verdadero trabajo del equipo estafafor y para ello se requiere una gran coordinación entre todos los miembros que he mencionado antes. Más pronto que tarde, al administrador (a la sazón nuestro abogado) deberá plantear a los comuneros la necesidad de plantear una demanda judicial para reclamar daños (tanto visibles como ocultos) contra los promotores. Hemos de suponer que previamente se habrán negado a sufragar o subsanar todos los desperfectos que alegamos haber detectado a través de un informe pericial supuestamente independiente pagado por nosotros. 

Esta es precisamente una de las claves del tinglado. El informe pericial de daños y la demanda asociada. Aquí, nuestro perito y socio temporal, debe buscarse la vida para realizar un informe plagado de desperfectos, si es necesario se concierta una visita puerta por puerta, con lo que además se consigue el efecto de convencer al propietario sobre la necesidad de reclamar dichos daños, que por lo demás, nos deben parecer intolerables. Sería conveniente que gozase de cierto reconocimiento social, por ejemplo, en nuestra estafa se trato de un profesor de universidad. Este mismo perito debe estar dispuesto a presentar sus argumentos y valoraciones en Junta, digamos, como parte del proceso. Ahora viene lo mejor. Se deben inflar las valoraciones de daños, no importa cuanto, es más, diría que cuanto mayor sean las cantidades: mejor. Ahora veremos por qué dije antes que este punto es esencial, determinante con vista a nuestros objetivos. Primero; una valoración desproporcionadamente inflada, irreal en términos cuantitativos, será la base que nos permitirá asegurar la negativa de la empresa promotora a subsanar o asumir dicha valoración. Segundo; una valoración desmesuradamente hinchada será la base para la reclamación de daños a través de la demanda, consecuentemente, dicha demanda también será un despropósito en términos cuantitativos. Ahora viene lo mejor. El abogado o/y administrador interpondrá la demanda tomando como base el informe pericial, no importa si este es realista o no, simplemente se reclamarán los daños tal cuál se indiquen en este informe y, casualmente, nuestro ordenamiento jurídico, más concretamente la normativa del colegio de abogados es bastante diáfana en este sentido, las minutas por lo servicios jurídicos asociados a este tipo de demandas se basa en un porcentaje sobre la cantidad demandada. No hace falta explicar nada más al lector inteligente, ya habrá hecho sus cuentas. Naturalmente, siempre habrá alguien en la Junta que se "resista" de alguna manera a que el abogado fije su remuneración de esta manera, pues además, cobrará si o si. Es decir, se pierda o se gane el juicio. Otro aspecto realmente interesante es como el abogado (quien dice abogado dice procurador) se las arregla para facturar sus servicios mes a mes a la comunidad, en comodos plazos, a través de una figura realmente chocante: La provisión de fondos. 

En teoría, alguien podría pensar que dicha figura, que permite a un abogado cobrar anticipadamente unos servicios todavía pendientes de prestar, queda relegada al momento inicial, pues queda claro que se derivarán unos costes administrativos, jurídicos, etc...que no se recuperarán hasta dentro de mucho, cuando se de por finalizada la demanda a través de la correspondiente sentencia judicial. Pero lo que se ignora es que puede ser usado indefinidamente como una forma de prorratear  un cobro anticipado. Realmente, aunque esto pueda ser considerado estrictamente ilegal desde un punto de vista jurídico, el procedimiento puede justificarse cara a una Junta de propietarios, es más, puede avalarse con las hojas de servicios previamente autorizadas por el Presidente y administrador. Así es. El ignorante propietario, el día que admitió en Junta la interposición de una demanda judicial para reclamación de daños, firmó un cheque en blanco, y digo esto literalmente, a favor de los estafadores. Este día, a través de esa acta concreta, la comunidad cayó en nuestras manos.  

Naturalmente hay mucho más trabajo debajo de lo que acabo de contar, no se puede asumir el control de una comunidad, esperar limpiarles los bolsillos y no tener ninguna resistencia, pero aquí es dónde radica realmente quid de la cuestión, saber desactivar cada conato de sedición que suframos. Cada caso exige una estrategia diferente y muy estudiada.

Creo que ya he dado ideas suficientes a potenciales estafadores y administradores de fincas, normalmente es este último el que se encarga de realizar la estafa sólo que durante un periodo más prolongado y de una forma más comedida, digamos. Aunque la base es la misma. Ausencia de una verdadera Ley de Propiedad Horizontal que proteja realmente los derechos de los propietarios y permita la denuncia directa en los juzgados sin coste alguno.

Finalmente hay algo que el futuro delincuente reventador de comunidades debe considerar: En el caso de que todo vaya mal, digamos, y se reclame una auditoria de cuentas de la comunidad, tenemos que estar tranquilos, pues aunque se demuestre nuestra implicación en una trama para cometer apropiación indebida, normalmente las sentencias son favorables al presidente. Esto es así porque el Juéz, salvo contadas ocasiones, no puede presumir que haya habido dolo en el perjuicio provocado a la comunidad, pues se daría la paradoja de que el presidente se perjudicaría a si mismo al tratarse de un propietario más, por lo que sería un contrasentido elemental. Así es, el estafador únicamente debe afirmar que ha sido engañado por aquellos que facturaban a la comunidad, que no sabía nada de cuentas y que bastante hacia confiando en la buena fé de aquellos con los que contrataba. Nada nuevo bajo el Sol, ¿verdad?